전세 만기 전 새집 전입신고와 보증금 지키는 방법!

오늘은 전세 만기 전 새 주택의 전입신고에 대한 고민을 다루어 보겠습니다. 전세 아파트에서 8년간 거주하던 지민 씨의 사연을 바탕으로, 전세보증금을 안전하게 돌려받는 방법을 함께 알아보겠습니다.

 

전세 만기 전 새집 전입신고와 보증금 지키는 방법!

 

부제: 전세보증금 돌려받기, 새집 전입신고 요령

 

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 전입신고와 보증금문제
• 2. 대항력과 우선변제권 유지
• 3. 전입신고 순위의 중요성
• 4. 보증금 지키는 2가지 방법
• 5. 결론
• 6. 도움 되는 글

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

▣ 전세보증금을 돌려받기 위해서는 만기 전 다른 곳으로 전입신고를 하면 안 됩니다. ▣ 전입신고를 유지해야 대항력과 우선 변제권을 유지할 수 있습니다. ▣ 가족 중 한 명만 전입 상태를 유지하는 방법이 있습니다. ▣ 임차권 등기를 통해 대항력과 우선 변제권을 유지할 수 있습니다. ▣ 부동산 중개업소의 도움을 받아 집주인에게 설명하는 것이 좋습니다.

 

1. 전입신고와 보증금문제

 

 

전세 만기 전 새집 전입신고와 보증금 지키는 방법!

 

 

지민 씨는 8년 거주 민간 임대 전세 아파트에서 살고 있는데 만기가 8월 25일입니다. 만기 전인 6월 24일에 '신혼부부 전용 내 집 마련 디딤돌 대출'을 받아서 아파트를 매수하게 되었습니다.

 

이사는 7월 중으로 계획하고 있는데요. 은행에서는 6월 24일 날 잔금 처리가 되는 대신에 그날을 기준으로 새 아파트로 전입신고를 해야 한다네요.

 

현재 제가 사는 전세 아파트는 계약 기간이 8월 25일까지라 전세금을 8월 25일에 준다고 하는데 괜히 다른 곳에 전입신고를 해서 주소지를 옮겼다가 전세금을 못 돌려받는 게 아닌지 걱정이 된다고 해요.

 

만약 6월 14일에 새 아파트로 전입신고를 하고 다시 전세 아파트 전입신고를 하는 건 문제가 있을까요? 전입신고 관련해서 가장 좋은 방법이 무엇인지 알고 싶다고 해요.

 

일반적인 전세 보증금을 지키기 위한

최적의 방법은

전세보증보험을 가입하는 것입니다.

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2. 대항력과 우선변제권 유지

 

 

 

 

일단 전세보증금을 안전하게 돌려받기 위해선 보증금을 돌려받을 때까지 다른 곳으로 전입신고를 하셔 선 안 됩니다.

 

다른 곳으로 전입신고를 하더라도 집주인이 전세보증금을 돌려줄 의무가 있기는 하지만 만약 문제가 생겼을 경우 돌려받기가 꽤 어려워질 수도 있기 때문입니다.

 

전입신고를 유지하는 건 대항력과 우선 변제권을 갖추기 위한 건데요.

 

① 대항력은 쉽게 말해 집주인이 바뀌거나 그 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때도 세입자의 권리를 주장할 수 있는 힘이고요.

② 우선 변제권은 다른 은행이나 채권자들보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 집주인이 바뀌더라도 전 집주인과 맺었던 계약을 그대로 유지할 수 있고 또 경매나 공매로 집이 넘어가더라도 보증금을 우선해서 받을 수 있는 조건인 거죠.

 

이 대항력은 전입 신고를 하고 확정일자를 받으면 그때부터 효력이 발생하고 우선 변제권은 대항력을 갖춘 상태에서만 유지가 됩니다.

 

3. 전입신고 순위의 중요성

 

만약 다른 곳으로 전입신고(6/24)를 하게 되면 다시 전입신고(6/30)를 하더라도 그날(6/30)을 기준으로 하기 때문에 중간(6/24~29일)에 생긴 다른 권리(예. 은행 담보 등)보다 순위가 뒤로 밀리게 됩니다.

 

예를 들어 지금 상태에서는 최초 전입 신고(8년 전 8/25)를 하신 다음에 집주인이 은행에서 대출(8년 전 9월)을 받았더라도 경매로 넘어가면 일단 지민 씨의 보증금 먼저 챙겨주고 그다음 남는 게 있으면 은행을 챙겨주는데요.

 

만약 다른 곳으로 전입신고(2024년 6/24)를 하게 되면 은행이 선순위(8년 전 9월)가 되기 때문에 은행 먼저 챙겨주고 그다음 순서로 지민 씨의 보증금을 챙겨주게 됩니다.

 

중간에 아무런 권리가 없고 또 전입신고를 다른 곳으로 한 후에도 대출을 받거나 하지 않는다면 문제없겠지만 어떻게 될지 모르는 거니 절대로 다른 곳에 전입신고를 하시면 안 되겠죠.

 

4. 보증금 지키는 2가지 방법

4.1 일부만 전출하는 방법

 

일 반적으로 보증금을 지키는 두 가지 방법이 있는데요. 하나는 만약 처음 계약 시부터 그 집에 같이 전입신고를 했고 또 같이 거주한 가족이 있다면 지민 씨만 전출을 하고 나머지 가족만 남겨두는 방법입니다.

 

예를 들어 가족이 동시에 전입신고를 해서 같이 살고 있다면 지민 씨를 제외한 나머지 가족은 전입 상태를 유지하는 거죠. 이때 실제 점유도 해야 되기 때문에 남겨진 가족이 거주를 하거나, 최소한 일부 짐은 남겨두고 이사를 해야 합니다.

 

하지만 지민 씨의 경우 이번에 새로 집을 구하시면서 신혼부부 전용 대출을 받을 예정이라고 하셨으니까 아마 최초 계약 시엔 미혼(혼자) 일 수도 있는데요.

 

4.2 임차권 등기

 

그렇다면 임차권 등기를 하는 방법이 있습니다. 임차권 등기는 등기부 등본에다가 세입자로서 그 집에 대한 권리를 표시해 놓는 건데요.

 

이렇게 해두면 현재의 대항력과 우선 변제권을 그대로 유지할 수 있습니다. 다만 이걸 하기 위해선 집주인의 동의가 필요합니다.

 

계약 기간이 만료가 됐는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 법원에 신청해서 집주인 허락 없이도 등기를 할 수 있지만, 지금처럼 계약이 끝나기 전에 하는 임차권등기는 집주인이 동의를 해줘야 가능합니다.

 

약간의 비용이 들긴 하지만 세입자가 부담하면 되고 또 동의 서류만 받으면 세입자가 직접 할 수도 있기 때문에 딱히 집주인에게 피해가 가는 건 없는데요.

 

집주인은 등기부 등본에 뭐가 기록되는 걸 꺼려하는 게 일반적입니다. 또 임차권 등기가 돼 있으면 다음 세입자가 이상하게 생각할 수도 있어서 세입자를 구하는 데 걸림돌이 될 수도 있고요.

 

집주인이 임차권 등기에 대해서 잘 알고 있다면 그나마 임차권등기가 쉽겠지만 그렇지 않다면 설득도 어려울 수 있습니다.

 

그러니 부동산 공인중개사에 현재 상황을 말씀하시고 부동산 공인중개사가 제3자의 입장에서 집주인에게 설명을 하는 게 조금 더 수월합니다.

이 글은"MBC라디오 손경제"의 방송내용을 재구성한 내용입니다.

 

 

 

 

5. 결론

 

① 전세 만기 전 새집의 전입신고에 대한 고민을 해결하기 위해 두 가지 방법이 있습니다.

첫 번째는 가족 중 일부만 전입 상태를 유지하여 대항력과 우선 변제권을 지키는 방법입니다. 이때 실제로 거주하거나 일부 짐을 남겨두는 것이 중요합니다.

 

② 두 번째는 임차권 등기를 활용하여 대항력과 우선 변제권을 유지하는 방법입니다. 임차권 등기는 등기부 등본에 세입자의 권리를 표시하는 것으로, 집주인의 동의가 필요하며 약간의 비용이 발생할 수 있습니다. 집주인이 동의하지 않을 경우, 부동산 공인중개사의 도움을 받아 설득하는 것이 효과적일 수 있습니다.

 

이 두 가지 방법을 통해 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 준비하시기 바랍니다. 전세 만기 전의 새집 전입신고는 신중하게 결정해야 하는 중요한 사항이므로, 공인중개사와 상의하여 최선의 방법을 선택하는 것이 중요합니다.

 

 

6. 도움 되는 글

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