전세금 회수 고민, 이렇게 해결하세요!

2021년 아파트 청약 성공 후 전세 생활을 시작했지만, 전세금 회수 문제로 고민에 빠진 한 지인의 사연을 소개합니다. 부동산 시장의 변동성으로 인한 위험과 대처 방안에 대해 알아보겠습니다.

 

전세금 회수 고민, 이렇게 해결하세요!

 

부제: "부동산 하락, 전세금 안전하게 돌려받는 방법"

 

이 글의 순서

• 0. 이 글의 요약
• 1. 전세보증금 반환 문제
• 2. 전세보증금 반환 지연
• 3. 보증금 반환 전략
• 4. 임차권등기와 보증금 대책
• 5. 결론
• 6. 도움 되는 글

0. 이 글의 요약

 

 

 

 

 

▣ 지민 씨는 2021년 아파트 청약 성공 후 다세대 주택 전세로 이사했으나, 전세금 회수에 어려움을 겪고 있음. ▣ 계약 만료 2개월 전 계약 종료 의사를 밝혔으나 집주인은 보증금 반환에 어려움을 표시함. ▣ 전세 시세가 하락하면서 집주인이 새로운 세입자의 보증금으로 기존 보증금을 반환하는 일반적인 방식에 문제가 발생함. ▣ 전세보증보험 가입 가능한 보증금 한도와 대비하여 현재 보증금이 과도하게 높아 새 세입자 구하기가 어려움. ▣ 임차인으로서 보증금을 안전하게 돌려받기 위한 대책으로 임차권 등기 등의 방법과 대출 상담 등을 고려해야 함.

 

1. 전세보증금 반환 문제

 

전세금 회수 고민, 이렇게 해결하세요!

 

 

지민 씨는 2021년 집값이 한창 치솟을 당시 아파트를 청약받았습니다. 그 이후 다세대 주택에 전세로 거주하게 되었는데요. 당시 보증금이 공시가의 2배 이상이라 전세보증보험도 가입되지 않을 정도로 비쌌지만 시세가 원래 그렇다는 부동산 업자들의 얘기만 믿고 계약을 했습니다.

 

전세권 설정을 마치긴 했지만 그 이후 집값이 점점 떨어지더니 결국 2년이 지난 지금 시점에 보니 공시지가는 2억 400만 원이고 지민 씨 보증금은 4억 8천만 원입니다.

 

얼마 전 집주인에게 재계약 없이 나가겠다고 얘기했더니 더 있을 줄 알았다며 당장은 자금이 없으니 다음 세입자가 들어오면 그 돈으로 보증금을 주겠다고 합니다.

 

계약이 끝나기 6개월에서 2개월 전에 미리 얘기했는데도 마치 보증금을 받으려면 제가 세입자를 구해오라는 식입니다. 청약한 아파트를 입주할 때, 잔금 일부를 돌려받을 전세보증금으로 충당하려고 했는데 어떻게 해야 할지 걱정이 되어 잠을 못 이루고 있는 실정이라고 해요.

 

2. 전세보증금 반환 지연

 

 

 

 

지민 씨가 계약이 만료되기 2개월 전에 계약 종료 의사를 밝히셨으니 만기가 된 후 다음 세입자가 들어오는데 이상이 없도록 집을 비워주시기만 한다면 집주인은 본인 사정이 어떻든 반드시 보증금을 돌려줘야 합니다.

 

그런데 통상 집주인이 세입자의 보증금을 줄 만큼의 여유 자금을 갖고 있는 경우는 드뭅니다. 다음 세입자가 들어오게 되면 새로운 세입자가 낸 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주는 게 일반적인데요.

 

기존보다 전세 시세가 하락하는 경우에는 지금처럼 문제가 생길 수 있습니다. 만기에 당연히 돌려줘야 하는 것이지만 주인이 돈이 없다면 다음 세입자가 구해질 때까지 기다리거나 집을 경매로 넘기는 수밖에 없는 거죠.

 

하지만 경매로 넘긴다고 해도 낙찰이 안 되면 의미가 없고 또 낙찰이 되더라도 실제 보증금을 돌려받게 될 때까지는 상당한 시간이 걸리게 될 겁니다.

 

 

 

 

 

 

3. 보증금 반환 전략

 

지금 상황에서는 다음 세입자가 들어올 만한 수준으로 전세보증금을 낮춰서 일단 세입자를 받은 후 차액은 집주인이 어떻게든 마련해서 돌려주는 것이 최선일 겁니다.

 

그렇다면 적정한 전세 가격을 알아야 하는데요. 전세 사기 여파로 인해 최근엔 전세보증보험을 가입할 수 있는 수준의 보증금이 아니면 세입자를 구하기가 어렵습니다.

 

다세대 주택의 경우엔 공시가의 126%가 전세보증보험을 가입할 수 있는 보증금의 최대치인데요. 공시가가 2억 400만 원이라고 하셨으니 전세보증보험을 가입할 수 있는 보증금은 최대 2억 5,700만 원입니다.

 

지금보다 약 2억 3천만 원 정도는 보증금을 낮춰야 그나마 세입자를 구할 수 있을 거고 그럼 이 차액은 집주인이 따로 마련을 해야 되겠죠.

 

또 차액을 돌려받을 때까지는 대항력과 우선변제권을 유지하여야 합니다. 전입 신고가 되어 있는 상태에서 그 집을 점유하고 있어야 한다는 건데요.

 

만약 지민 씨가 묵시적 갱신이 이루어진 후

갑자기 이사를 가게 된 상황이면

아래의 버턴에서 확인 하시면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

4. 임차권등기와 보증금 대책

 

쉽게 말해 그냥 이사를 나가시면 안 된다는 겁니다.

 

이걸 대신할 수 있는 것 중에 하나가 전세권 설정인데, 미리 해두었다고는 하였지만 전세권 설정은 집이 경매로 넘어갔을 때 건물에 대한 부분만 권리를 주장할 수 있어서 이 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수도 있습니다.

 

그래서 좀 더 완벽히 해두시려면 임차권 등기를 하는 게 좋습니다. 전세권 등기와 마찬가지로 등기부 등본에다가 임대차 계약에 대한 내용을 기록해 두는 건데요. 임차권등기를 하면 그 집에 살고 있는 것과 똑같은 효력을 갖게 됩니다.

 

계약 기간이 끝나기 전까진 집주인의 동의가 필요하지만 만기 이후엔 법원에 신청해서 임의대로 할 수 있습니다. 다만 이건 안전장치일 뿐이니까 새로 입주하게 될 아파트의 잔금 문제도 해결을 하셔야 하는데요. 보증금을 제때 돌려받기 어렵다는 전제 하에 가능한 대출을 미리미리 알아보셔야 할 것 같습니다.

 

정리하자면 집주인에게 계약 만기가 되면 반드시 보증금을 돌려받아야 한다는 점을 강조하시되 새로운 세입자를 구하려면 보증금을 2억 5천만 원까지는 낮춰야 할 것이다.

 

그러니 보증금을 낮추고 차액은 따로 마련해서 주시는 게 최선일 것 같다고 전하시고요. 그 보증금을 돌려받을 때까지는 임차권 등기를 할 거고 또 기한을 정하셔서 그때까지 보증금을 돌려주지 않으면 경매를 신청하겠다는 의사를 강하게 전달하는 것이 좋습니다.

이 글은" MBC라디오 손경제"의 방송내용 재구성한 내용입니다.

 

 

 

 

5. 결론

 

① 부동산 시장의 불확실성 속에서 전세금 회수 문제는 많은 임차인들의 고민입니다. 지민 씨의 사례를 통해 보증금 반환 문제를 해결하기 위한 몇 가지 방안을 제시했습니다.

 

② 계약 만료 전 적절한 시점에 집주인과의 소통, 보증금 적정 수준 조정, 임차권 등기 등의 법적 조치를 통해 임차인의 권리를 보호하는 것이 중요합니다.

 

③ 또한, 전세금을 시기적절하게 돌려받지 못할 가능성에 대비하여 대출과 같은 대안 방안도 미리 고려해야 할 것입니다. 임차인 스스로가 자신의 권리를 적극적으로 보호하고, 현명한 대처 방안을 모색하는 것이 필요합니다.

 

④ 마지막으로 가장 중요한 것은 전세계약서를 작성 시 전세보증보험 가입이 가능 한지를 대출금 알아보는 것 보다 제일 먼저 체크하여야 합니다.

 

6. 도움 되는 글

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